Mietrecht

Wohnungsmietrecht - Mieterhöhung

 AG Freiburg 11.5.2010 Az. 2 C 10/10

Ein Zuschlag für gute Raumaufteilung/guter Wohnungszuschnitt ist nicht in Ansatz zu bringen. Denn das Landgericht Freiburg hat mit Urteil vom 21.1.2009 3 S 301/08 - zur Vorauflage des jetzigen Mietspiegels 2009 - entschieden, daß ein Zuschlag für die Geeignetheit einer Wohnung als Wohngemeinschaft nicht in Ansatz zu bringen ist. Nachdem im Rahmen der Fortschreibung des Mietspiegels keine neuen entsprechenden Kriterien ermittelt wurden, ist auch für den nunmehr umbenannten Zuschlag keine Grundlage gegeben.

LG Freiburg 18.8.2009 3 T 200/09 wirksame teilweise Zustimmung zur Mieterhöhung?

Stimmt der Mieter einem formunwirksamen Mieterhöhungsschreiben teilweise zu, dann ist er nur dann an diese Erklärung gebunden, wenn der Vermieter diese teilweise Zustimmung auch akzeptiert. Anders liegt der Fall, wenn der Vermieter eine formwirksame Mieterhöhungserklärung abgibt. Dann ist der Mieter, wenn er sich entschließt, zuzustimmen oder auch teilweise zuzustimmen, auf jeden Fall hieran gebunden.

LG Freiburg 22.01.2009 - 3 S 301-08 - WG-Geeignetheit

Ein "Wohngemeinschafts-Zuschlag" von 3 % nach der Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2007 kommt aus Rechtsgründen nicht in Betracht. Unerhebliche, mithin nicht berücksichtigungsfähige Merkmale, sind diejenigen, die mit der Person des Mieters zu tun haben. Die Art und Weise, wie die Menschen zusammenleben, z. B. als Wohngemeinschaft, dürfen keine Rolle spielen.

Ein Zuschlag von 3 % auf die Basismiete wegen eines reservierten Tiefgaragenplatzes als besonderes Aus- stattungsmerkmal (Tabelle 2 c des Freiburger Mietspiegels 2007) ist jedenfalls dann nicht begründet, wenn der Mieter laut Mietvertrag für den Tiefgaragenstellplatz eine gesonderte Miete bezahlt. Im Übrigen ist es nicht einsichtig, warum sich der Zuschlag für den gleichen Stellplatz je nach Wohnungsgröße bzw. gezahlter Nettomiete unterschiedlich aus- wirkt.

Ein Abschlag von 2% auf die Basismiete fällt an, wenn sich im unmittelbaren Umkreis mehrere Mehrfamilien-hausriegel befinden und auch die andere Straßenseite mit großen Gebäuden durchgehend bebaut ist.

Das Gericht hält es für richtig, entsprechend den Vorgaben des Freiburger Mietspiegels auch bei Zwischenschritten lediglich mit zwei Stellen hinter dem Komma zu rechnen. Zu- oder Abschläge nach Tabelle 4 sind erst nach Bestimmung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete zu machen.

Diesen Zuschlag gibt es auch nicht zum Mietspiegel 2009:

Amtsgericht Freiburg 12.7.2010 Az. 5 C 349 / 09 und vom 4.8.2010 Az. 55 C 2661/09:

Das Merkmal "gute Raumaufteilung" ist nicht mieterhöhend zuzusprechen. Es entspricht dem Merkmal "Eignung für Wohngemeinschaften" nach dem Mietspiegel 2007, das vom Landgericht Freiburg aus Rechtsgründen für unzulässig erklärt wurde (Urteil 22.1.09). Da dem Mietspiegel 2009 keine neue Fragestellung zugrunde lag - gefragt wurde nach Größe/Zuschnitt und Eignung für Wohngemeinschaften - rechtfertigt eine bloße Umbenennung des Merkmals keine andere Beurteilung als die bereits vom Landgericht vorgenommene.

Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ohne Zustimmung des Mieters ?

LG Freiburg 18.12.2008 - 3 S 50 / 08

Erklärt der Vermieter eine Mieterhöhung und zieht er dann ohne Zustimmung des Mieters die erhöhte Miete ein, so hat der Mieter grundsätzlich einen Rückerstattungsanspruch. Eine sogenannte stillschweigende Mieterhöhungsvereinba- rung, die diesen ungerechtfertigten Mieteinzug nachträglich rechtfertigen könnte, ist nicht anzunehmen, wenn der Vermieter die Miete abbucht und es keine Erklärungen des Mieters gibt, aus denen der Vermieter schließen könnte, daß der Mieter die Erhöhung bewußt akzeptiert.

Amtsgericht Freiburg 19.8.08 7 C 1858/08 und 15.8.08 1 C 1923/08; LG Freiburg 22.1.09 3 S 265/08

Eine Mieterhöhung mit dem Zuschlagsmerkmal "offene und durchgrünte Bebauung in unmittelbarer Umgebung von 50 m" mit 6% findet nicht statt, wenn sich die Mieterwohnung in einem Wohnblock befindet, der selbst schon 50 Meter lang ist.

Wohnungsmietrecht - Parabolantenne

Landgericht Freiburg, Urteil vom  10.1.08

Hat der ausländische Mieter keine anderen finanziell zumutbaren Möglichkeiten zum Empfang von Fernseh-sendungen in seiner Sprache, darf je nach Beurteilung des Einzelfalls die von ihm auf dem Hausdach installierte Parabolantenne bleiben, wenn der Empfang mit Kabeanschluß und Decoder nicht möglich ist und ein Empfang mit einer auf dem Balkon installierten Antenne nicht möglich ist. Der Vermieter kann vom Mieter auch nicht die Versetzung der Antenne an einen anderen Installationsort auf dem Dach verweisen, wenn dies für einen Hartz IV – Emfpänger mit – unter Einschluß einer besonderen für den Rückbau zu nehmenden Kaution und der Kosten für eine Haftpflichtversicherung – zusätzlichen Kosten von über € 1.000 verbunden wäre.

Wohnungsmietrecht - Räumungsklage

 AG Waldkirch 24.04.08, Az.: 1 C 247/07

1. Befindet sich der Mieter zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung in Verzug mit der Miete, so muss er, wenn er Gegenansprüche geltend macht, die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklären (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Setzt der Mieter nach Ausspruch einer fristlosen Kündigung, die auch mit unpünktlicher Mietzahlung begründet wird, diese unpünktlichen Zahlungen fort, zumal noch während eines laufenden Räumungsklageverfahrens, so stellt dies eine Vertragsverletzung dar, die der Vermieter nicht hinnehmen muss und die eine Kündigung rechtfertigt.

2. Eine Ausnutzung eines geringen Angebots an Mietwohnungen liegt nach der Entscheidung des BGB vom 28.01.04 VIII ZR 190/03 nur vor, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war.

Dazu hat der Mieter darzulegen und ggf. zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war. Die Mieter tragen dazu lediglich vor, ihnen sei im Rahmen der fürsorglichen Suche nach einem Ersatzwohnraum wegen des Versuches einer vergleichsweisen Einigung zwischen den Parteien aufgefallen, dass vergleichsweise Häuser zu einem deutlichen günstigen Mietpreis anzumieten waren.

Hätten die Mieter vor Anmietung des streitgegenständlichen Anwesens eine der-artige Suche durchgeführt, hätten ihnen dieser Umstand damals schon auffallen müssen. Wenn aber ein Mieter eine Wohnung mietet, ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete erkundigt zu haben, wird er nicht "ausgenutzt" (BGH a.a.O.).

Mietminderung:

Risikominderung bei Unsicherheit über die richtige Höhe der Mietminderung

Landgericht Freiburg, Urteil vom 6. November 2007

Eine wichtige Möglichkeit, das Prozessrisiko des Mieters zu mindern, ist es, neben der Mietminderung ein Zurückbehalt der Miete nach § 320 BGB geltend zu machen.

Der Mieter hat auch die Möglichkeit, bei bestehendem Mangel neben der Mietminderung zusätzlich einen weiteren Teil der Miete einzubehalten, bis der Mangel behoben ist. Üblicherweise ist dieses Zurückbehaltungsrecht auf das 3 - 5-fache des Minderungsbetrags begrenzt. Hat der Mieter zulässigerweise Miete einbehalten, ist eine Zahlungsklage des Vermieters auch dann vollständig abzuweisen, wenn das Gericht den vom Mieter für richtige gehaltenen Minderungsbetrag kürzt, sein Einbehalt jedoch wenigstens innerhalb des Rahmens des zulässigen Zurückbehalts des 3 -5fachen der vom Gericht für richtig gehaltenen Minderung geblieben ist.

Wie wirkt sich die Mietminderung auf die Abrechnung der Miet - Nebenkostenvorauszahlungen aus?

Amtsgericht Freiburg Urteil vom 30.07.2010 Az. 5 C 544 / 10:

Mindert der Mieter zu Recht und mindert er aus der Bruttomiete, wie dies seit dem Urteil des BGH vom 6.4.2005 (VIII ZR 225/03) richtig ist, muß der Vermieter bei der Jahresabrechnung der Nebenkosten dem Mieter die ungeminderten Vorauszahlungen gutschreiben und nicht etwa nur die gekürzten Beträge: Das Amtsgericht. "Es ist ...zu beachten, dass in Höhe des zu Recht geminderten Betrages der Mietanspruch von vornherein nicht entstanden ist. Werden jetzt tatsächliche Nebenkosten in voller Höhe den geminderten Nebenkostenvorauszahlungen gegenüber gestellt, so entstünde rechnerisch ein Nachzahlungsanspruch der Nebenkosten, obwohl ein Minderungsrecht besteht. Deshalb muß die Abrechnung gegenüber ungeminderten Monats- Vorauszahlungen erfolgen."

Anspruch darauf, daß der Vermieter dem gewalttätigen Mitmieter kündigt

AG Freiburg, Urteil vom 26.9.2006

Es ist anerkannten Rechts, daß der Mieter den Anspruch hat, daß der Vermieter den Mieter vor Übergriffen durch Mitmieter im Haus schützt. Grundsätzlich ist es dem Vermieter überlassen, wie er diesen Schutz herbeiführt. In hart- näckigen Fällen kommt aber in Betracht, daß der Vermieter gezwungen werden kann, dem störenden Mitmieter fristlos zu kündigen.

Anwaltskosten zur Verteidigung im Mietstreit

AG Freiburg Urteil vom 25.7.06, 53 C 1093/06

Macht ein Mieter wegen des Ausfalls der Warmwasserversorgung eine Mietminderung geltend und droht der Verwalter des Vermieters im Gegenzug an, er werde im Falle weiterer derartiger "Drohschreiben" fristlos kündigen, dann kann es gerechtfertigt sein, dem Vermieter die Anwaltskosten des Mieters aufzuerlegen, die dieser hatte, um einer derartigen Nötigung entgegen zu treten. Es ist angesichts der Drohung des Verwalters vernünftig und angemessen, einen Anwalt zu beauftragen. Der Vermieter hat die Kosten des Mieters zu tragen. Ob der Mieter den Anwalt schon bezahlt hat, ist nicht entscheidend. Bereits durch den Erhalt der Anwaltsrechnung entsteht beim Mieter ein Vermögensschaden, der vom Vermieter zu ersetzen ist.

Modernisierung: Anzukündigender Einbau einer Gegensprechanlage

AG Freiburg Urteil vom 22.8.07, 2 C 2581/06

Der Einbau einer abhörsicheren Gegensprechanlage ist eine Modernisierungsmaßnahme, die in der Form des § 554 BGB anzukündigen ist (Schmidt-Futterer "Mietrecht", 9. Aufl. § 554 BGB Rn 8), d.h. es ist insbesondere auch die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben.

Schlüsselverlust

AG Freiburg 1.7.08 56 C 23/08

Wer einen Schlüssel erhält und ihn nicht zurückgeben kann trägt laut AG Freiburg die Beweislast, daß ihn dafür kein Verschulden trifft. Gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Verschulden desjenigen, der die Rückgabe schuldig bleibt, zu vermuten.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum:

AG Freiburg, 21.5.2010  Az. 57 C 3601/09 WEG

Wie haftet ein Eigentümer für Schäden durch Baumaßnahmen?

Erteilen sämtliche Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage einem einzelnen Eigentümer die Einwilligung zu baulichen Veränderungen gegen sein Versprechen, für Schäden durch die Bauarbeiten und etwaige Folgeschäden aufzukommen, dann haftet er für die Schäden auch dann, wenn ihn daran kein Verschulden trifft. Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine ausdrückliche Beschränkung, dass diese Haftung nur für den Fall nachweislichen Verschuldens gelte, in der Formulierung des Beschlusses nicht enthalten ist. Das besondere Gemeinschaftsverhältnis aus § 13 und § 14 WEG führt dazu, dass Einwirkungen, die von der einen auf die andere Wohnung ausgehen, verschuldensunabhängig gemäß § 906 Abs. 2 BGB analog einen Ausgleichsanspruch auslösen können (Wenzel NJW 05, 241 ff. mit ausführlicher Darstellung der Rechtsprechung).

Wohnungseigentümergemeinschaft: Geheimnisse der Jahresabrechnung

(Wasserumlage entgegen Teilungserklärung, Umlage von Gartenbewässerung und Zählerdifferenzen, Umlage von unerklärbaren Kostensteigerungen und von unwirtschaftlich verausgabten Geldern; Umlage von Notreparaturen)

Meint ein Eigentümer, der Verwalter arbeite unwirtschaftlich oder auch in die eigene Tasche, muß er bei gleichwohl vorsichtig vorgehen, wenn er an eine Anfechtung der Jahresabrechnung denkt. Die Rechtsprechung hält ihm vor, daß die Jahresabrechnung sämtliche Ausgaben wiedergeben muß, auch wenn die Ausgaben ungerechtfertigt sind. Dem Eigentümer, der dies nicht hinnehmen will, empfiehlt das Gericht, die Gemeinschaft zu veranlassen, daß sie gegen eine mögliche Verschwendung auf andere Weise vorgeht. Als Beispiel sei genannt:

AG Freiburg, Beschluß vom 15.8.07 1 UR II 143/05

Die Abrechnung der Stromkosten kann nicht allein deshalb angefochten werden, weil sowohl Kosten wie Verbrauch erheblich stiegen und der Verwalter hierfür eine plausible Erklärung schuldig bleibt. Die Abrechnung muß den tatsächlichen Kostenanfall auch dann wiedergeben, wenn unwirtschaftlich gehandelt worden sein sollte. Es gilt das reine Einnahmen- und Ausgabenprinzip des § 28 WEG (Urteil Seite 10).

Gleiches gilt für die Umlage von Bankgebühren und etwaig an Dritte unberechtigt ausbezahlte Gelder oder unberechtigt entnommene Verwaltervergütung. Auch wenn die Bankgebühren vermutlich durch Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer entstanden sind, muß der Verwalter sie auf alle Eigentümer umlegen, wenn diese Kosten direkt einem Wohnungseigentümer zugeordnet werden können, etwa wenn Ausgaben für ein Sondereigentum getätigt wurden. Außerhalb dieses Falles ist der Verwalter nicht zur rechtlichen Prüfung der Verantwortlichkeit für diese Kosten verpflichtet. Es bleibt der Gemeinschaft – außerhalb der Abrechnung – unbenommen, wegen dieser Kosten und wegen unberechtigt entnommener Gelder Regreß bei einzelnen Eigentümern zu nehmen. Mögliche Regreßansprüche finden keinen Eingang in die Jahresabrechnung (10/11).

Kosten der Notverwaltung, indem die Antragstellerin eine Heizungsfirma mit der Reparatur beauftragte, sind dagegen allein auf diese Eigentümerin umzulegen. Mögliche Erstattungsansprüche gegen die Gemeinschaft finden keinen Eingang in die Jahresabrechnung und sind von dieser Abrechnung auch unberührt (11).

Die Wasserkosten dürfen auch dann nach Verbrauch umgelegt werden, wenn die Teilungserklärung eine Verteilung nach § 16 II WEG vorschreibt, denn Wasserkosten sind keine Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums (BGH 25.9.03 V ZR 21/03 ZMR 03, 937). Die Eigentümer dürfen also, wenn die Teilungserklärung nicht auch wegen der Wasserkosten Vorschriften machen sollte, die Wasserkosten nach Verbrauch aufteilen. Die Eigentümer dürfen dagegen diejenigen Wasserkosten, die durch nicht von den Zählern erfassten Verbrauch entstanden sind, wenn solche Kosten ebenfalls angefallen sind. Es ist zulässig, die Kosten für den von den Zählern erfassten Verbrauch ins Verhältnis zu den vom Wasserversorger insgesamt in Rechnung gestellten Kosten zu setzen und auf diese Weise den Betrag und die Wassermenge zu ermitteln, die von den Zählern nicht erfasst wurde (9). Es ist auch zulässig, das nicht vom Zähler erfasste Wasservolumen nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Da dieser Teil vermutlich zum großen Anteil (Gartenbewässerung) ohnehin unabhängig vom Einzelverbrauch der Eigentümer anfiel, wäre die Umlage dieses Volumens nach Miteigentumsanteil auch nicht unangemessen (10).

Es ist zwar, abgesehen von der Ausnahme der HKVO, grundsätzlich unzulässig, Abgrenzungsposten zu bilden. Wird jedoch die Wasserumlage abweichend von § 16 WEG zulässigerweise nach Verbrauch ermittelt, ist es auch zulässig, den Wasserverbrauch in die Jahresabrechnung einzustellen, der innerhalb dieses Jahres nicht bezahlt wurde, sondern nur verbraucht wurde (10).

Die unvollständige Darstellung des Kontenvermögens der Eigentümergemeinschaft innerhalb der Jahresabrechnung ist ebenfalls kein Anfechtungsgrund. Statt dessen hat der Eigentümer einen Anspruch, den Verwalter zur Ergänzung der Abrechnung aufzufordern (12).

AG Freiburg 1.7.08 56 C 23/08

Bei Verlust des Generalschlüssels durch Einbruch sind die Kosten der Erneuerung der Schließanlage zur Schadenbehebung erforderlich im Sinne von § 249 BGB. Einem Missbrauch des Generalschlüssels konnte nur dadurch vorgebeugt werden, dass die Schließanlage insgesamt ausgetauscht wurde. Die Möglichkeit, dass sich der Täter mit dem Generalschlüssel Zugang zu dem Anwesen verschafft, ist nicht nur eine theoretische Möglichkeit und wird vielmehr durch den zweiten Einbruch in der Nacht vom ..... auf ... Januar 07 belegt. Die Verwalterin war auch befugt und verpflichtet, geeignete Schutzmaßnahmen zu treffen, ohne dass eine vorherige Beschlussfassung in einer einzuberufenden Wohnungseigentümerversammlung hätte erfolgen müssen. Die Verwalterin war verpflichtet, geeignete Schutzmaßnahmen sofort zu treffen.

Arbeitsrecht

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 23.11.06 8 AZR 349/06

Der Arbeitnehmer, dem eine Betriebsstillegung angekündigt wird und der daraufhin mit dem Arbeitgeber einen Aufhebungsvertrag schließt, kann den Aufhebungsvertrag wegen Täuschung anfechten, wenn ihm vorgespiegelt wird, der Betrieb werde geschlossen, in Wirklichkeit aber ein Betriebsübergang stattfindet.

Versicherungsrecht

OLG Karlsruhe 11.3.08 13 W 62/07 und AG Freiburg 30.01.2009 - 7 C 1414 / 08

- Haftung für Handelsvertreter

Geldanleger können von der Versicherung dann Schadenersatz erhalten, wenn der Versicherungsagent im Zusammenhang mit seinen sonstigen Aufgaben als Versicherungsvertreter Bargeld annimmt, das er dann veruntreut und für sich verwendet.

Es spielt dann keine Rolle, daß der Versicherungsvertreter intern nicht inkassobefugt war. Wer sich leichtgläubig hereinlegen lässt, muß aber damit rechnen, daß das Gericht auf den Schadenersatz ein eigenes Mitverschulden anrechnet.

Rechtsschutzversicherung:

LG Freiburg, Urteil vom 4.10.2007

Entgegen dem, was die Rechtsschutzversicherer ihren Kunden anläßlich ihrer Kostendeckungszusagen einschränkend mitzuteilen pflegen, ist der Rechtsschutzversicherte in einem Mietstreit auch für solche Prozeßkosten versichert, die dadurch anfallen, daß man sich im Rahmen einer Räumungsvereinbarung auf eine Abfindungszahlung zugunsten des Mieters einigt.

Fehlerhafte Beratung über Versicherungsbedarf

OLG Koblenz Urteil vom 27.10.06, 10 U 1615/05

Wünscht der Kunde gegenüber dem Versicherungsvertreter einen Versicherungsschutz wie bisher bei einem alten Versicherer und erhält er ohne Hinweis einen Vertrag mit einem geringerem Schutzumfang, haftet der Versicherer auf Schadenersatz wenn ein Ereignis eintritt, das nach dem alten Vertrag versichert gewesen wäre, nach dem neuen aber nicht.

Sozialrecht

Sozialgericht Freiburg, Urteil vom 29.3.2007, S 3 AL 5309/05

Unverständliche Belehrungsblätter der Arbeitsagentur dürfen nicht zu Leistungsnachteilen führen

Dem Arbeitslosen, der eine auf 3 Monaten befristeten Arbeitsstelle antritt und sich im Hinblick auf das voraussehbare Arbeitsende nicht sofort wieder arbeitslos meldet, darf die Arbeitsagentur die Leistungen nicht kürzen, wenn die Belehrungsformblätter der Arbeitsagentur unverständlich sind. Das Informationsblatt der Arbeitsagentur vom 6.6.2005 und auch das Merkblatt aus Juni 2004 ist für einen Arbeitslosen nicht ausreichend verständlich. Es gibt den - mißverständlichen - Gesetzestext nur formelhaft wieder. Indem die Arbeitsagentur belehrt, der Arbeitslose müsse sich "frühestens" drei Monate vor dem Arbeitsende arbeitslos melden, ist nicht ersichtlich, daß damit gemeint ist, daß er sich damit gleichzeitig auch schon spätestens drei Monate vor Arbeitsende melden muß.